BahlConsult GmbH: unabhängige Beratung zu Swaps, Derivaten und strukturierten ProduktenEine für Investoren riskante Idee ist auf dem US Immobilienmarkt auf dem Vormarsch: Die Shared Responsibility Mortgage. In dieser von den Akademikern Atif Mian und Amir Sufi entwickelten, neuen Art der 30-jährigen Immobilienhypothek ist die Höhe der monatlichen Raten sowie die Tilgung an die Hauspreise der näheren Umgebung einer Immobilie gekoppelt. Die “Hypothek der geteilten Verantwortung” überträgt das Risiko des Immobilienmarktes sozusagen auf die Bank und am Ende auf den Investor.

Für den Kreditnehmer ist das eine feine Sache. Sinken die Immobilienpreise in der Umgebung, wird also sein Haus auf dem Papier weniger wert, so muss er auch weniger zurückzahlen. Kauft sich jemand ein Haus auf dem Hoch einer Immobilienblase, so muss er sich damit keine Sorgen mehr machen. Die Bank trägt ab jetzt das Risiko fallender Hauspreise. Nun, nicht ganz, denn meist werden die Kredite gebündelt und tranchenweise an Investoren in Form von Pfandbriefen weiter verkauft.

Im Gegenzug für die Absicherung nach unten sollen die Kreditnehmer im Fall eines Verkaufs ihres Hauses über ihrem historischen Kaufpreis 5% des Gewinns an die Bank und damit die Investoren abgeben. Die 5% dürften aber wohl kaum ausreichen, um Investoren für das Risiko fallender Preise zu entschädigen.

Ein seltsames Konzept, das angeblich Spekulationsblasen und daraus resultierende wirtschaftliche Tragödien verhindern soll. Natürlich helfen Kreditnehmer, die ausfallen, einer Bank oder den Investoren in Pfandbriefe auch nicht weiter. Die Bank bleibt im Zweifel auf wertlosen oder nur mit Verlusten veräußerbaren Immobilien sitzen und muss Abschreibungen vornehmen.

Die Erfinder der “Hypothekarkredite mit geteilter Verantwortung” reden das Konzept natürlich schön. Weniger Zwangsversteigerungen, glückliche Familien und stabilere Nachbarschaften, dazu gesündere Banken.

Aus Investorensicht stellt sich die Sache aber deutlich kritischer dar. Für Käufer von Pfandbriefen und Mortgage Backed Securities wäre die Hinzunahme von Shared Responsibility Mortgages ein zusätzliches Risiko neben der Bonität der Kreditnehmer. Bei Kauf müsste diese Art der Hypothek nochmals separat geprüft und ausgewiesen werden. Zudem werden für die Tilgung und die Berechnungen die lokalen Immobilienpreise herangezogen. Die Analyse dafür dürfte aufwendig werden und viel kosten.

Doch noch können Investoren beruhigt sein und müssen ihre US Immobilienanleihen nicht nach versteckten Shared Responsibility Mortgages durchsuchen. Diese Form der Hypothek ist noch nicht zum Massenprodukt geworden und dürfte aufgrund der aktuellen Steuergesetze auch in der nächsten Zeit den Markt nicht überschwemmen. Denn durch die Beteiligung an Verlusten gilt diese Art des Kredits steuerlich als Hybridprodukt mit Equity Anteil, und ist damit nicht mehr steuerlich absetzbar. Das macht die ganze Sache für Kreditnehmer deutlich unattraktiver. Für die Zukunft ist auf dem US Immobilienmarkt trotzdem Vorsicht geboten und Investoren sollten wie immer genau auf die Zusammensetzung des Portfolios achten!